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¿Sabes cómo ha quedado regulado el alquiler de viviendas después de haber sido derogada la última Ley de arrendamientos impulsada por el Gobierno actual?

Esta reforma, que pretendía mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler y equilibrar la posición jurídica de propietario e inquilino, tuvo una fugaz existencia de 35 días.

La nueva norma se tramitó como Real Decreto Ley (21/2018 sobre Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler). Fue aprobado por el Consejo de Ministros el 14 de diciembre y entró inmediatamente en vigor. Al no ser ratificado por el Congreso, el 22 de enero quedó derogada y por lo tanto sin efecto.

El texto contenía cambios de calado respecto a la ley anterior, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ejemplo, extendía a 5 años el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento, 7 en caso de ser el arrendador una persona jurídicas. El plazo de la prórroga tácita del contrato sería de 3 años.   Además, limitaba a dos mensualidades las garantías que un arrendador podía solicitar al inquilino, aparte de la fianza.  Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato pasaban a ser a cargo del arrendador en caso de ser éste una persona jurídica.

El Real Decreto introducía también la posibilidad de que las comunidades de vecinos nuevos alquileres turísticos con una acuerdo de tres quintas partes de los propietarios. Introducía asimismo algunas medidas fiscales, como la exención del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso estable y la la modificación de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales cuando el arrendador fuera una agencia o entidad pública.

Entonces, ¿qué Ley es la que regula ahora el alquiler de viviendas?

Vuelve a estar vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) DE 1994 que dejaba a los propietarios en una posición de cierta ventaja frente a los arrendadores, situación que la última reforma pretendía equilibrar.

Con esta Ley, las cosas funcionan así:

Duración de los contratos

La duración del contrato de alquiler se pacta libremente por las partes, pero no puede ser inferior a 3 años. Esto quiere decir que si fuera inferior, cuando vence, se prorroga automáticamente hasta cumplir ese plazo de tres años. No obstante, si el arrendador puede avisar de la terminación del contrato si lo hace con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación o de cualquiera de las prórrogas.

Una vez transcurrido los tres años, si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovarlo con un mes de antelación, el contrato se prorroga un año más.

Puede pasar también que el arrendador necesite en determinado momento la vivienda para residir en ella permanentemente, él, su familia o su cónyuge en caso de separación. En este caso, deberá comunicarlo al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Si se produce la circunstancia de no ocuparse esa vivienda por el propietario, familiares o cónyuge en el plazo de 3 meses, el arrendatario puede optar a volver a alquilarla por un nuevo periodo de hasta tres años.

Fianza

Cuando se firma un contrato de alquiler, el inquilino debe aportar una fianza en metálico cuyo importe es equivalente a una mensualidad de renta. La LAU permite que el arrendador exija otro tipo de garantía adicional, sin ninguna limitación. Esto es algo que la reforma intentó limitar, porque puede dar lugar a abusos por parte del propietario, especialmente en épocas de escasez de oferta como la que atraviesa el sector del alquiler.

Esta fianza no puede incrementarse en los tres primeros años de duración del contrato. Después el propietario pude exigir que aumente hasta igualar una o dos mensualidades de renta. Al final del arriendo, el inquilino debe recibir el saldo que quede de esa fianza.

Actualización de la renta

Es importante que el contrato de arrendamiento contemple cómo se va a actualizar el importe de la renta y qué referencia se va a tener (el IPC es lo común), para evitar problemas. En cualquier caso, la renta sólo se puede revisar en el momento en que cumple cada año de vigencia del contrato y según los términos en que se haya pactado. Y si no existe pacto, no se aplica revisión.

Propietario o inquilino: esto es lo que tienes que saber para alquilar una vivienda
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