COMPÁRTELO

Las cooperativas han protagonizado la recuperación del sector inmobiliario en los últimos años. De hecho, han jugado un papel vital en las operaciones de compra de suelo más importantes que se han producido en Madrid. A pesar de estar presentes en el sector inmobiliario español, las cooperativas de viviendas siguen siendo grandes desconocidas.

Vamos a desgranar los principales factores claves de una cooperativa de viviendas.

1. Una cooperativa de viviendas es una unión de personas.

La Ley dice que una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia normalmente a personas físicas -en algunos supuestos también a determinadas personas jurídicas- que precisen alojamiento o locales para sí y/o sus familiares; permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre otros, la construcción de edificaciones complementarias (por ejemplo, plazas de aparcamiento) y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación.

Simplificando, se trata de una entidad sin ánimo de lucro, formada por un grupo de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella en las mejores condiciones de calidad y coste posible.

Para conseguir su fin social, la cooperativa puede adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios. Además de la promoción de viviendas,  pueden hacerse cargo de la conservación y administración de las viviendas, de las zonas o edificaciones comunes.

2. Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro.

Esta característica es muy importante, porque una cooperativa no persigue tener beneficio, sino promover las viviendas para sus socios a riguroso precio de coste. Se elimina el beneficio promotor como parte del precio final de la vivienda. Por eso, por regla general, acceder a una casa mediante este sistema, suele ser más barato que hacerlo de otro modo.

3. Los socios son promotores y compradores de vivienda.

La cooperativa es a la vez sociedad y empresa promotora y, como sociedad, tiene personalidad jurídica propia distinta de la de sus socios.

Por su parte, el socio tiene la doble condición de promotor y adjudicatario de la vivienda. Este punto es importante, porque muchas personas que se optan por adquirir una vivienda en cooperativa, piensan que el procedimiento es el mismo que en el caso de una promotora (eligen vivienda, la pagan y escrituran).

El socio de la cooperativa acabará recibiendo también las llaves y convirtiéndose en propietario, pero durante la vida de la promoción participará en su desarrollo, tomará decisiones con el resto de los socios, elegirá del mismo modo la constructora que ejecutará la obra, optará en ocasiones por cambios en calidades. En definitiva, como propietario/promotor, será una parte activa en la vida de la promoción.

4. En una cooperativa de viviendas, el socio manda.

Los socios cooperativistas que componen la sociedad son los que la dirigen.

Si precisamos más, tenemos que añadir  que las decisiones se toman a través de sus órganos colegiados. Estos órganos, nombrados, controlados y desempañados por los socios, son la asamblea general, el consejo rector y los interventores. Sólo los dos primeros toman decisiones.

La asamblea general es la reunión de los socios para deliberar y tomar acuerdos, como órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Cada socio tiene voz y voto en la asamblea general y todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo.

El consejo rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la asamblea general. Son elegidos en la Asamblea General entre todos los socios en votación secreta. La Ley establece que como mínimos debe estar formado por tres miembros y como máximo por quince. La experiencia indica que lo normal es que se componga de tres o cuatro personas. El presidente del consejo rector, que lo será también de la cooperativa, ostenta la representación legal de la misma.

5. Las cooperativas de viviendas tienen un funcionamiento democrático.

Una cooperativa es una sociedad democrática por excelencia. Las decisiones que se toman por mayoría en la Asamblea General,  obligan a todos sus socios. Es difícil que un número importante de personas se pongan totalmente de acuerdo, al cien por cien, en todos los asuntos. Especialmente cuando se trata de elegir elementos de lo que será su futura vivienda, algo tan especial para todos.

Pero pertenecer a una cooperativa supone saber aceptar las decisiones que se toman entre todos, aunque no se esté de acuerdo con ellas. Lo que no quiere decir que no haya acuerdos impugnables, que son aquellos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la cooperativa. La Ley establece procedimientos para impugnar acuerdos.

6. Una cooperativa de viviendas es una empresa participativa.

El socio de la cooperativa acabará recibiendo también las llaves y convirtiéndose en propietario, pero durante la vida de la promoción participará en su desarrollo, tomará decisiones con el resto de los socios, elegirá del mismo modo la constructora que ejecutará la obra, optará en ocasiones por cambios en calidades. En definitiva, como propietario/promotor, será una parte activa en la vida de la promoción.

7. Las cooperativas de viviendas están muy reguladas legalmente.

Existe una Ley de Cooperativas a nivel estatal, pero las que se aplican realmente son las autonómicas de cooperativas. Las sucesivas actualizaciones de estas leyes han tendido a proteger al máximo al socio y su inversión, así como a viabilizar las promociones de viviendas que se hacen mediante este sistema.

Son leyes muy exigentes y rigurosas, que a veces ponen ciertos inconvenientes al desarrollo de las cooperativas, pero que indudablemente se han redactado con ánimo protector.

8. En las cooperativas el socio debe estar completamente informado.

La información es el eje sobre el que debe gravitar la actividad de la cooperativa y especialmente el de la sociedad gestora que la ayude a conseguir su objeto social. Los socios deben recibir información de cada avance o novedad que se produzca en relación a sus futuras viviendas. Sin datos, no pueden tomarse decisiones.

Además del derecho a la información, el socio cuenta también con el de elegir y ser elegido para los órganos sociales.

9. En las cooperativas de viviendas no existe el precio cerrado.

Y si te dicen lo contrario, no te están diciendo la verdad.

Los costes de una cooperativa se cierran al final, cuando las viviendas se han finalizado y se han entregado a los socios. Cuando ya se han producido todos los gastos que conlleva la promoción, incluidos gastos de registros, notarías, tasas diversas…, es cuando se puede hacer la liquidación final. Es muy raro que el dinero aportado por el socio para su casa cuadre al cien por cien. Puede darse el caso de tener que aportar una pequeña cantidad más o, lo más usual, que la cooperativa deba reembolsarle algo de dinero. No deben ser grandes cantidades en ningún caso.

10. Las cooperativas de viviendas deben contar una gestora profesional.

La promoción inmobiliaria es una actividad compleja en la que intervienen muchos profesionales. Los socios de una cooperativa no están, por regla general, capacitados para gestionar en todos los aspectos una promoción de viviendas. Por esa razón, contratan los servicios de una gestora para que les asesoren. Puede ser que una cooperativa ya constituida busque una gestora y la contrate. Es posible también que la gestora impulse la creación de la cooperativa, porque cuente con una demanda con necesidades específicas, trabaje para completarla y se encargue de la gestión.

En ambos casos de lo que se trata es de conseguir una vivienda a precio de coste con la gestión más profesional posible. La gestora se hace cargo, por mandato de la cooperativa, de todos los aspectos que conlleva la promoción: encargo de proyectos, seguimiento de obras, tramitación administrativa de licencias, ayudas en su caso, contabilidad, contratación de seguros, negociaciones con las entidades financieras, entrega de viviendas, repasos, trámites jurídicos, etc.

A cambio, la gestora recibe unos honorarios, como el resto de profesionales que interviene en el proceso de promoción inmobiliaria. Estos honorarios y el contenido de las funciones de la gestora deben estar recogidos en un contrato que ésta firma con la cooperativa.

¿Qué debe exigirle una cooperativa o un socio cooperativista a cualquier gestora? Antes de nada, conviene que se informe sobre su solvencia, la experiencia que la respalda y su prestigio. Después, total acatamiento a la Ley en el desempeño de su labor. Debe contar también con suficientes medios profesionales y técnicos para garantizar una gestión eficaz. La relación con la cooperativa debe ser absolutamente transparente, ya que está a su servicio. Deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas en la asamblea general y en el consejo rector. La gestora no puede disponer en ningún momento de los fondos económicos de la cooperativa, es ésta la que dispone de ellos a través de sus órganos de representación.

 

Los 10 factores claves de una cooperativa de viviendas
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